Vývoj cen bydlení: Ceny bydlení začaly růst kolem roku 2010, což bylo způsobeno nízkými úrokovými sazbami
Vlastní bydlení v Česku je luxus, který si může dovolit málokdo. A není divu. V žebříčcích dostupnosti bydlení se totiž řadíme na ta nejhorší místa v celé Evropě.
Abychom si mohli koupit vlastní byt, potřebujeme v průměru 13,3 hrubých ročních platů. Tento stav ale není výsledkem náhlé krize. Je to vyvrcholení třicetileté cesty, během které se český realitní trh proměnil k nepoznání. Proč a kdy ceny nejvíce vyskočily a kam až sahají kořeny realitní krize?
Třicet let na horské dráze realit
Po divokých devadesátých letech, kdy se český realitní trh teprve bolestivě formoval z privatizovaného majetku a bojoval s inflací, přišel přelom tisíciletí s úplně novou dynamikou.
Tím spouštěčem, který odstartoval první opravdový cenový boom, bylo právě očekávání spojené s naším vstupem do Evropské unie v roce 2004. Mluvilo se totiž o tom, že cizinci začnou ve velkém skupovat nemovitosti, a jen tato spekulace stačila k tomu, aby ceny vylétly na dvojnásobek.
Když se ale ukázalo, že se žádná nákupní invaze ze zahraničí nekoná, trh si na chvíli oddechl. Klid však netrval dlouho a mezi lety 2005 a 2008 se Česko svezlo na vlně celosvětového optimismu, což odstartovalo ještě větší boom. Tuto jízdu na vlně prosperity ale rázně utnula globální finanční krize, která nám všem ukázala, že český realitní rybník už je pevnou součástí světového oceánu.
Dekáda, která vše změnila (2010–2021)
Po krizi se centrální banky po celém světě snažily nakopnout ekonomiku a stlačily úrokové sazby na historická minima. Tím odstartovaly největší realitní boom v naší historii. Zatímco zpočátku rostly ceny jen mírně, kolem roku 2016 se tempo dramaticky zrychlilo na průměrných 10,7 % ročně.
Paradoxně, pandemie COVID-19 působila jako benzín přilitý do ohně. Rekordně levné hypotéky se sazbami i pod 1,5 % v kombinaci s vládní podporou a touhou po větším prostoru vedly k doslova explozivní poptávce. Jen v roce 2021 vyskočily ceny bytů o neuvěřitelných 22 %.
Šoková terapie a rychlé oživení (2022–dodnes)
V reakci na raketově rostoucí inflaci přišla od České národní banky ledová sprcha. Základní sazba vylétla na 7 %, hypotéky zdražily nad 6 % a realitní trh prakticky zamrzl. Objem nových úvěrů se v roce 2023 propadl o drtivých 64 %. Ceny poprvé po letech mírně klesly, zhruba o 5,6 %.
Tento pokles byl ale jen krátký a mělký. Jakmile ČNB začala na přelomu let 2023 a 2024 opět snižovat sazby, poptávka se okamžitě vrátila. Ukázalo se, že vysoké ceny dosažené během boomu se „uzamkly“ a vytvořily novou, vyšší startovní čáru pro další růst.
Proč je tak draho? Koktejl hlavních příčin
Za vysokými cenami stojí souhra několika klíčových faktorů. Tím hlavním motorem jsou bezesporu hypotéky. Úrokové sazby fungují jako plyn a brzda celého trhu. Když jsou peníze levné, trh šílí a prodá se cokoliv. Když jsou naopak drahé, trh se zastaví. Politika ČNB tak dnes přímo rozhoduje o tom, kdo si na bydlení může sáhnout.
Zatímco poptávka takto kolísá, na druhé straně naráží na zeď v podobě trvale zaseknuté nabídky. Jádrem tohoto problému je extrémně pomalé a složité stavební řízení. Získat všechna razítka trvá roky, a tak se staví mnohem méně bytů, než je potřeba. Tato nerovnováha zaručuje, že jakýkoliv impuls se okamžitě projeví růstem cen, nikoliv stavbou nových domů.
Celý tento mix pak doplňuje celkový stav ekonomiky. Poptávku samozřejmě živí i rostoucí mzdy, problém je ale v tom, že ceny nemovitostí rostly mnohem rychleji než příjmy. Vznikl tak paradox, kdy si lidé i přes vyšší platy mohou dovolit stále méně.
Dvě země v jedné: Praha vs. zbytek republiky
Celostátní průměr skrývá obrovské rozdíly. Praha a Brno jsou světy samy pro sebe. V Praze, kde se cena za metr čtvereční šplhá ke 143 tisícům korun, táhnou ceny nahoru vysoké platy a zájem investorů. Brno je s cenou těsně pod 100 tisíci za metr jasnou dvojkou. Naopak v Ústeckém nebo Karlovarském kraji pořídíte metr čtvereční za cenu kolem 50-55 tisíc. Ceny v Praze jsou tak zhruba 2,6krát vyšší než na severu Čech, což jen prohlubuje ekonomické rozdíly mezi regiony.
A co bude dál?
Odborníci se shodují: žádný velký pád cen nečekejte. Trh se stabilizoval na nové, vyšší úrovni a vrátil se k mírnému růstu. Prognózy ČNB i developerů počítají s růstem cen kolem 5–7 % ročně. Okno příležitosti, které se na chvíli otevřelo v roce 2023, je pryč.
Budoucnost tak směřuje k pokračujícímu zdražování, které pravděpodobně opět předběhne růst mezd. Dokud se radikálně nezrychlí a nezjednoduší výstavba nových bytů, sen o vlastním bydlení zůstane pro velkou část Čechů jen snem.
Zdroje: e15, cnb.cz, seznamzpravy.cz,
