Odborníci předpovídají, že se v roce 2026 stane následující vývoj na trhu s nemovitostmi v Praze
Zvažujete už delší dobu, že si pořídíte vlastní nebo investiční bydlení, ale stále váháte, jestli je správná chvíle? Jestli se vyplatí počkat spíše na příští rok? Jestli ceny bytů a výše úrokové sazby u hypoték spadnou? Je pravda, že rok 2026 může být v mnoha ohledech zlomový. Co všechno se může změnit na pražském trhu s nemovitostmi a jak se v tom vlastně vyznat, pokud přemýšlíte o koupi či investici?
V otázce dostupnosti bydlení jsme pátou nejhorší zemí v EU. Je to hlavně vlivem toho, že ceny rostou rychleji než příjmy, výstavba je pomalá a povolovací procesy ke stavbě trvají někdy i roky. Situace se výrazně dotýká hlavně mladých rodin, které by si moc rády pořídili vlastní bydlení, ale často na něj finančně nedosáhnou.
Zejména v Praze je poptávka obzvláště vysoká, protože sem spousty lidí míří za lepší prací, školami pro děti i skvělou dostupností služeb. Výstavba nových bytových komplexů či rodinných domů ale není tak rychlá. Vzhledem k těmto problémovým faktorům volí stále více lidí nájemní bydlení, protože je pro ně vlastní bydlení spíše, jak se lidově říká, vzdušným zámkem než chtěnou realitou.
Jak to vidí developeři: rychlost výstavby, ceny a rostoucí poptávka
Očekává se, že příští rok přinese konečně oživení výstavby nových nemovitostí, ale nebude to tak výrazný nárůst, aby se pokryla stále narůstající poptávka. Jak říká Dušan Kunovský ze společnosti CENTRAL GROUP: „Poptávka po bydlení bude i nadále velmi silná a nabídka ji nebude schopna pokrýt. Ceny bytů proto porostou o dalších 5 až 10 procent.“
Tohle tvrzení potvrzuje i ředitel společnosti CEEC Research Michal Vacek: „I když developeři plánují navýšení nabídky, poptávka domácností i investorů stále výrazně převyšuje možnosti trhu. Nedostatek bytů se proto nezmírňuje tak rychle, jak by si lidé přáli. To je realita, kterou pociťují nejen kupující při hledání dostupného bydlení, ale i samotní developeři, kteří čelí dál složitým povolovacím procesům a narůstajícím vstupním nákladům.“
Také se opět rozbíhají developerské projekty, které byly odloženy ještě během covidové doby. Většina developerů také nepočítá s tím, že by ceny nemovitostí měly klesat, spíše naopak, protože jsou stále dražší stavební materiály, je nedostatek pracovní síly, a i kvůli dlouhým prodlevám v otázce stavebních povolení a dalším administrativním úkonům, které proces zdržují.
Asi vás nepotěší, že až 88 % developerů pak počítá s růstem cen, a to v průměru kolem 6,9 %.
Hypotéky v roce 2026: Změní se konečně úroková sazba?
Obecně bude vývoj hypotečního trhu spíše smíšený. Je možné, že sazby mírně klesnou, ale zároveň se bankám stále prodražují zdroje financování, což ve výsledku vytváří tlak na zdražování nových úvěrů. „Tržní sazby rostou, očekávám zdražení hypoték na přelomu roku,“ říká analytik ze společnosti Broker Trust Libor Ostatek.
Co vlastně navýšení sazeb znamená v praxi? Domácnost si buď může půjčit méně peněz nebo naopak bude mít výrazně vyšší měsíční splátky. V Praze, kde jsou ceny nemovitostí opravdu velmi vysoké, i malá procentuální změna velmi ovlivní dostupnost bydlení, a to mnohem více, než v jiných regionech, kde jsou ceny o něco příznivější. Pro mnoho rodin to bude znamenat, že buď koupi vlastního bydlení odloží, nebo budou hledat nemovitost mimo Prahu.
ČNB zamává s investičními byty
Není žádným tajemstvím, že je v posledních letech velmi populární kupovat nemovitost jako investici, jenže od dubna 2026 se do tohohle trendu vloží Česká národní banka, která zpřísní pravidla právě pro investory. Nově bude platit, že banka investorovi půjčí maximálně 70 % hodnoty kupované nemovitosti a zároveň bude sledovat, aby jeho celkové zadlužení nepřesáhlo několikanásobek jeho ročního příjmu.
V praxi to znamená, že investoři budou potřebovat více vlastních zdrojů ke koupi nemovitosti. Na běžné žadatele o hypotéku, tedy o ty, kteří kupují nemovitost za účelem vlastního bydlení, se tato omezení nevztahují a stále budou platit limity do 80 % hodnoty nemovitosti, případně až 90 %, pokud je žadatelům do 36 let.
Nájemní bydlení: bude Praha městem nájemníků?
Vzhledem k situaci se očekává, že poptávka po nájemním bydlení stále poroste, a to zejména v žádaných lokalitách, jako je například Karlín, Vinohrady, Nusle či Holešovice. Vysoká poptávka, kterou dále posiluje rychle rostoucí počet obyvatel v Praze a nedostupnost vlastního bydlení, dlouhodobě převyšuje nabídku, a to přirozeně vede k dalšímu zvyšování cen nájmů.
Otázkou tedy zůstává, zda se situace v budoucích letech změní k lepšímu, nebo zda se Praha pomalu, ale jistě přibližuje k západním zahraničním městům, kde lidé běžně dlouhodobě žijí v nájmu či dokonce celý život.
Zdroje: businessinfo.cz, penize.cz, hypoindex.cz, e15.cz, forbes, E15
